申明：一家之言，仅供参考

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前言

接着上篇文章，做一下小结及举例说明。下面是与普通商品房对比。豪宅就算了。

二、总结 ：

上面写了这么一堆安置房的不好，好多人估计听到中介说各小区是回迁房，立马就绕路走了。我的建议是：是骡子是马拉出来溜溜。给个合理的折价还是可以买的，就看折扣的力度了。

一般聚集了上面的所有不利因素的基本就是同位置的商品房的8折左右（ 这一项基本算是通用的指标，但是有一些品质不错的，可以适度向上提一点，基本是无限接近于商品房，但是不等于商品房，楼龄越大，越接近，直至最后大家都不记忆这是安置房 ）。 这里面有一些是轻微影响的，有一些还是比较严重影响的。每一项要根据具体的区位，和小区的实际情况做具体分析。

土地属性 ，一般是一类/二类经济适用房，无非就是要交一定分费用。 导致的结果就是，适合全款买房，贷款高评使得费用较高，但是往往这种经济适用房社区，又是刚需客户的目标盘，刚需就是要多贷款，这样就容易形成一种小小的套利空间。

小区选址一般影响相对不是那么大， 特别是最近几年的新建小区，位置不好，自然价格就低了，这个商品房同位置也一样。 建筑质量 只要能满足国家标准，基本居住属性就能满足，追求好的那确实做不到（ 墙面脱皮的有，但是在北京你可以不要豪华墙面，小打小闹的质量还是会有的，商品房维权也一样。大的质量问题在北京还是基本没有 ）。能做到积极维修，大面上过得去基本折价很小，基本可忽略。（ 我经常也看到市区里面一些八九年代的单位分房，一般像北京城建等单位分房，自己给自己建设小区，房屋质量肯定还是比周边的好一点，但是反映到价格上，与周边其它小区相差不大，基本忽略 ）。

户型设计和停车服务， 这两项基本所见及所得，户型不好，楼层，那是微观的该折价就折价，这个商品房也一样。停车服务方面人车半分流，折价99折，人车不分流，随便乱停，就基本98折吧。压根没地方停车那就95折（ 停路边，近十年新建的这种情况还是比较少见 ）。

物业服务 这一项还是很关键的，没有物业服务，就是9折。有一定的服务，但是一般达不到高端小区的那种--年轻帅小伙子制服站门口，中介看房、访客要做各种登记。好多安置房的小区物业服务水平的计算方法（ 大概安置房的物业服务与商品房的物业服务相差10年吧，2016年建成小区，基本物业服务水平与2006年的基本相一致，好一点的，那说明你们小区还不错 ） ，这种还是有服务的，一般门禁、楼道打扫等还是有人维护的，基本就是97折。

居住人群 也是很关键的，这里不存在鄙视链，只是客观说明一下，一般市区里面的居民素质高于郊区的，之前住楼房的，拆迁后分配至楼房的大于之前住四合院的。这种折价基本95折。到那时有一些是单位福利分房的，基本没有折扣（ 发改委，国家电网，银行分房，国企以及地方公务员、军队高级管理人员等等。这些是没有折价的，这份工作已经帮你过滤了一波人了 ）。

杂物乱堆、楼面外观、小区环境 算是整体居住感受，这些不到位基本也能侧面反映这个小区的维护到位情况，折价基本在 95 折与不打折之间。自己去小区感受吧。基本这几年新建的小区，楼外观还是做了合理设计，会好很多。咱们就看物业管理和居住人员素质了。小区环境就看物业的维护情况了。有一些维护的还是不错的，草树都有的拿就没影响，建成停车场的 99 折。彻底不管的 97 折 。

人员杂乱 ： 这也要看居住人员的素质，沙河虽然也是租房客众多，但是好多都是刚毕业大学生，大厂员工，周边写字楼工作的奋斗人群，人员素质还是不错的。就是人多了一点，基本没印象，顶多99折扣。要是举止各类捡破烂，低端收入人群（ 当然大家都是好人，只是收入低一点，卫生没那么讲究 ）。 基本小区折扣也就是97折吧。毕竟能来北京奋斗的，都是努力向上的人群。这些也不是一成不变的，根据各个小区的实际情况，进行打分的吧，大家基本心里就能得出哪些小区是被低估的。那些小区就是真不行（各种老房子也可作为参考）。

望京云尚

金隅 （ 安置房修建专业户--北京有众多金隅开头的安置房项目 ）

在北京的金隅是专业修建安置房的开发商，因此最近开盘的金隅望京云尚项目，准备打造自己的商品房改善盘，不论是购房者，还是评论家都持有怀疑态度，会不会把商品房修建成回迁房标准质量。但是一点都不影响其销售--在市场整体偏冷的情况下，开盘即实现热销，虽然有一定的宣传成分，但是确实卖得不错。

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三、案例分析

就以我之前专门写过的和泓四季小区，为例：基本是周边小区的9-9.5折（看具体楼栋），因此有明显的被低估的成分。

深入剖析--海淀四季青片区次新-和泓四季值得买吗？（上）--干货满满 #F0751

深度剖析--海淀四季青片区次新--和泓四季值得买吗？（中） #F0752

深度剖析--海淀四季青片区次新--和泓四季值得买吗？（下） -干货满满#F0753

因此这个小区存在一定的低估，虽然北京市场在变冷，但是这个小区，出来好一点的户型，还是很抢手的，价格还是属于向上走的趋势。参照物就是东面的世纪城、南面的郦城小区。特别是1、3、4、10号楼，好多基本都是一梯两户（ 因为另外两户一直没人住，有一些还未分派出去，楼层又低，户梯比小于20（ 住户与电梯的比例：大于60，舒适度差，特别是高分期等电梯时间长。60-40，舒适度一般。40-20，舒适好，小于20，超舒适。例如：总高8层，一层4户，一共32户，一部电梯，那户梯比：32--舒适度好。假如：一层两户不居住，一共16户，那梯户比：16--超舒服 ），电梯基本不用等。随到随走。按照上面公式，自己去慢慢计算自己家小区的舒适度吧 ）。

一家之言，仅做参考。

通过上述计算和预估，和泓四季基本是同等位商品房的9折，有一些舒适度高的，户型和楼层好的，基本就是95折，97折算合理估价。那这个小区还是有一些被低估的。现在有点价值回归的感觉。

四、引申一下--新房与二手房

有一些老小区周边是次新房或者商品房，也可以参考此模型。但是也要考虑楼龄因素，贷款影响等。因此这是一个相对复杂，但是有规律可循的换算方式吧。例如： 北京瑞府 与 万柳园小区、怡海花园 与 中海甲叁号院 等等（ 好多人压根没想过，只是说这两个不是同一类购买人群，确实是总价不一样，同样位置，就是年代不同，户型不同，价格差距那么大，有没有想过贵的那个是不是要来割韭菜的CEO盘呢 ）。

万柳园小区

北京瑞府

好多中介或者网络大V们为了简单、直接了当让你放心买这个房子。基本采用忽略这些旧房子的存在，直接说未来购买人群，竞品、稀缺啊等等（ 但是你要记住，你的房子也会转为二手，也会老的 ），这种说法没错，只是换了一种简单的画饼式描述方式，让你更形象，抽象了解你要买的房子，感觉确实是那么一回事。（ 所有的因素要具体，要落实下去，A就是A，A+不是A，A-也不是A ）。就是为了卖房而已，你买了房，他收了佣金，剩下的就是你慢长的等待，是涨是跌就坐等了，一般房子时间拉长都会涨，不是你选择的房子优质，而是这个赛道优质。当经济下行时，就显得当初选择不那么英明神武了。但是我相信未来还是会涨，钱印的太多了。（ 买千万资产，这么大的投资，一般人一生真没几次，还是花点小钱，找个专业，负责任的人咨询一下，最好没有直接 利益瓜葛的，一般结论相对客观 ，你问销售他肯定说他卖的房子好啊 ）。

啰里啰嗦写的有点多，这次就写到这里吧，后面有机会再补充说明吧，想了解更多可加 微信 或者 留言 ，

（澎叔侃侃侃-2023.6.24）

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